住房申购账户：为什么现在就该开，以及基础整理

实现自有住房的第一道门槛往往是“新房认购”，而要进入这个认购市场，实际上几乎所有情况下都需要住房申购账户。不过，住房申购账户并不是开立当天就马上变强的账户。它的“加入期限”和“缴纳次数、金额”会随着时间累积成长，所以越晚开，劣势越会不断累积。今天就从基础开始整理，为什么住房申购账户是一个“先尽早开好”的账户，以及应该如何使用它。（本文仅供参考，并非建议加入某一特定产品。）

住房申购账户到底是什么

目前新开户统一为一种产品：“住房申购综合储蓄”。它相当于把过去的申购储蓄、申购存款、申购分期储蓄合并为一种形式，可以视为既能争取公共住房销售，也能争取民营住房销售的万能账户。每月可在2万至50万韩元范围内自由存入，而为了具备申购资格，“加入多久”和“是否持续缴纳”会作为核心分数累积。

为什么要“现在”开？时间本身就是分数

公共住房销售（国民住宅）每月可被认定的缴纳金额是固定的，累积时间越长越有利。从2024年11月起，每月缴纳认定上限从原来的10万韩元提高到25万韩元，但关键在于“不能一次性补回来”。因为每月认定金额有上限，如果开始得晚，就无法用钱把那段时间买回来。

民营住房销售则不同。在“申购加分制”中，会合计无房期间（最高32分）、抚养家属人数（最高35分）和住房申购账户加入期限（最高17分）。要拿到加入期限满分17分，需要15年。也就是说，17分的加分是今天开立账户后，15年后才完成的分数。即使账户里钱不多，或只存入小额，“加入期限”也会继续计算，所以先开户、让时间开始流动本身就是收益。

从例子看“拖延成本”

A在25岁开了账户，每月只通过自动转账存入2万韩元。B想着“等有余力再说”，一直拖到30岁才开始。如果两人在40岁时申请同一个民营住宅小区，A的加入期限是15年（加分17分满分），B是10年（约12分）。仅仅因为“先开了账户”，就会产生5分差距，而在竞争激烈的小区，1到2分决定成败的情况很常见。

应该存多少

• 目标是公共住房销售（国民住宅）：持续存到认定上限。由于每月认定金额有上限，即使一次性大量存入，也只反映当月可认定的部分。关键是“每个月不断缴”。
• 目标是民营住房销售：只要在申购时满足“按地区和面积划分的存款基准金额”，即可具备第一顺位资格。平时可以只存小额来累积加入期限，在需要时补足差额。
• 如果两者都想争取（多数初入职场者）：用负担不大的2万至10万韩元自动转账，累积“期限＋次数”是比较稳妥的做法。
• 如果资金较宽裕：也可以参考年末结算所得扣除限额（见下方提示）来确定缴纳金额。

账户本身的额外好处：税收和利率

住房申购账户不只是提供“实现自有住房的资格”。如果你是无房户主，且是总工资在7,000万韩元以下的劳动者，则年度缴纳额中40%可享受劳动所得扣除，扣除对象限额为每年300万韩元。如果存满300万韩元限额，就相当于从所得中扣除120万韩元。此外，这类账户很多时候比普通自由储蓄有利率优惠，可以在一个账户中同时获得“等待申购＋少量利息＋税收优惠”。（具体资格和限额可能会随每年税法变化，开户时请确认。）

3个常见误解

1. “现在没有买房打算，所以不需要” → 住房申购账户的价值在于“时间”，正因为还没有买房计划时先开好，之后才会发挥作用。
2. “钱不是被锁住了吗？” → 如果自动转账2万韩元，一年就是24万韩元。与其说是被锁住，不如说更接近于“积累未来加分”的成本。
3. “只要成为第一顺位，基本就能中签” → 第一顺位只是申请资格而已，在其中还要通过加分和抽签继续竞争。因此，提前累积加分，也就是累积时间，很重要。

总的来说，住房申购账户不是“多存钱的账户”，而是“先开立并长期持有的账户”。每月设置一个负担不大的金额自动转账，持续累积加入期限和缴纳次数。等到进入新房认购市场的时机到来时，提前启动的时间会成为最可靠的武器。具体资格、存款要求和税收优惠条件会随时间变化，因此在实际开户和申购前，建议通过ApplyHome等官方信息进行最终确认。